英国新移民买房经验分享:从看房、贷款、律师到交房全过程

英国新移民买房经验分享:从看房、贷款、律师到交房全过程 | 英国邦利-世界杯正规买球

留在英国的小伙伴们,不管是因为留学,工作,配偶移民,创业移民,企业家移民或者投资移民,来到人生地不熟的地方,整个政治和经济体系和咱们天朝很多不一样。但是过来了都是奔着努力生活的目标,安居乐业是基本。今天整理一些买房的干货,专门关于首次购房者的注意事项。

英国的房源众多,根据自己的财力以及家庭情况大致估算自己想购买的房子的价格来选择房源是关键,来聊聊普通老百姓买房自住的这种情况。

选房之前要做什么事情

在看房子之前,如果是需要按揭那记得去银行先把mortgage principal agreement拿到,把银行打印出来给那份保存好,因为中介带你去看房之前就会问你是全款还是首付加按揭,如果是按揭的话会问到是否有mortgage principal agreement。同时,再你给出offer的时候, 需要把它交给中介看的。至于最后是选哪个银行,这个时候还不重要。

选房阶段有哪些注意事项

英国房源众多,中介公司也众多,几大英国房产中介:your move, right move等等。先可以上网大致精确搜索这几个网站的房源,看看自己想买的区域房价如何,是独栋别墅detached house,半独栋别墅semi-detached,联排别墅terrace house,平房bungalow,还是公寓flat。

选房子的时候是急不来的,房子也是要看缘分的。

首先网站上挑选很重要,宝宝们注意哦,分别有这几个注意点:

  • free hold还是lease hold
  • 选更现代的房子还是经典石头房
  • 地处main road还是cul de sac(dead-end street)
  • 是否shared ownership
  • 是否有停车位或车库
  • 是否有大后院

看清楚是free hold永久产权还是lease hold,通常house的话都是free hold,如果不是,建议跳过,有可能是地产开发商或者中介的一个大坑。

如果是flat那么通常是lease hold,是有产权年限的,通常100多年,什么具体要看哪套房子。因为个人直接filter掉lease hold的房源,所以这里如果有关lease hold有不准确的,欢迎大家留言补充哦。

当然最受欢迎的是独栋别墅啦,大花园大车库,当然价格也最高。

说完房型,接下来就是买什么类型的房子了,现代新建的房子还是石头房?要典雅格调高逼格,当然石头房子配上爬山虎,哇简直太经典,就是英国房子应该有的样子。但是宝宝们,石头房子因为大部分是老房子,层高较高,房间很大,从开暖气到变暖花的时间比较长所以比较消耗暖气。而现代房子就刚好相反,所以节能来看新房比较合适。但是全靠自己权衡,但注意啦,别以为石头房是老房子就会便宜哦。有些昂贵得离谱。 

再来,大家注意房子所处的位置是否为main road还是cul-de-sac :main road就是每天行人车辆经过,所以不够安静;而且因为经过的人鱼龙混杂,很容易发生砸窗或者被偷车等事件。而cul-de-sac就不一样啦,在小区尽头,远离主街,是理想的居住场所,通常是比较posh的location,去看房子的时候你看小区内停的车,或者花园打理的怎么样就大概知道住的地方是什么阶层的人。

当然cul-de-sac会比较贵啦。如果不是全新开发的楼盘,二手房有碰到cul-de-sac又在预算范围内就赶紧下手啦! 

最后就有几个车位是否有车库是否够停车;再看看后院够不够大啦,想想是否可以让自己种种花栽栽树,是否可以接待朋友一起办烧烤爬梯。

哦对了,千万别忘记看看是否有空间扩建一个conservertory阳光房,因为英国阴冷的天气几乎贯穿全年,没几天太阳,有阳光房子可以在阳光房里看看书画画等各种兴趣爱好,绝对给生活增添趣味。如果房子自带阳光房,那么就是赚到了,赶紧下手!(省了一笔阳光房扩建费用)。

在网上看中后就是预约现场看房啦。看中了之后就电话或邮件中介给出offer,当然通常价格可以比网上价格低一些,但是如果特别喜欢,出网站的价格也是没问题啦。在出价之前记得去right move网站搜索以往价格,直接输入看中房子的地址就可以调出这栋房子以往的所有历史交易。给自己出价一个参考。

等房产中介和房东沟通后,同意你的offer,恭喜你,万里长征走完了一大步! 

如何选贷款中介

接下来如果你是全款付清那只要证明资金来源找律师就好,一切听律师的。

如果你不是全款买房,而是一部分首付一部分按揭,房产中介便会推荐给你按揭咨询师mortgage broker,中介会让你带着,mortgage principal agreement以及近三个月工资流水以及雇佣信去见按揭咨询师,说是offer合格的一项,但是其实你也可以不用他们中介给你的按揭咨询师mortgage advisor,可以选择自己去几家银行进行比较。

但是呢,如果你想省事儿,那就用中介推荐的mortgage advisor也是可以的。费用通常是按照你的贷款额度来的,贷款越多当然费用就越贵啦,不过这笔开支没法省,只能认了。

但是华人贷款面临很多问题,比如语言障碍,或者首付的钱在国内,自己不知道通过何种渠道转到英国,或者自雇者如何提供收入证明,又或者是国内的人想在英国买房不知道如何贷款等等。这种情况就可以找伦敦的华人金融机构。

之前我朋友就用了一家,因为他情况很复杂,在英国贷款很多银行都不贷,主要是工作在国内,生活在英国,所以收入证明上很难,后来找华人金融机构就帮他们贷下来了,这里把机构的微信号推荐出来,如果需要的可以咨询他们:oceantide_mkt

如何选择房产律师

去银行按揭之前,必须选定律师银行才会继续进行。对于选择律师,房产中介也会推荐律师,如果想省事儿那么直接用中介推荐的律师,因为肯定是靠谱的律师中介才敢推荐。

不过自己对律师进行shop around还是一件很简单的事情。搜索在自己区域的律师事务所有哪些,请注意该律师事务所必须有房产律师conveyanver。然后发邮件solicitor quote bcc给几家律师事务所,至少三家吧,直接用统一的邮件,等待回复。 

模版给大家参考,按实际情况填写即可: 

主题:quote for solicitor of buying a house(residential conveyancing) 

to whom it might concern, 

hope you are well. we would like buy a house and our info are as below: 

only purchasing house or not? 

house value and house address: 

freehold or leasehold?

how many people buying?

first time buyer or not?

do you (both or all) have help to buy isa?

how are you going to pay for your house (full payment/how much percent deposit and the rest of it mortage) ?

when would you like to instrcut the solicitor (normally a week or as soon as possible) ?

have you already made a offer to an estate agency ( yes) ?

would you please send us a quote for a solicitor as soon as possible? 

thank you and best wishes! 

kind regards

your name

收到邮件回复后,电话过去大概了解一下,一定是要all inclusive fee,否则报给你的是便宜的价格,等快交房的时候却又加价。

英国的律师费用可以按小时或者邮件里面的字数来定的,所有大家一定要长心眼,别一个id identification就要1500英镑! 

当然如果需要中文,也可以找华人律师事务所,虽然有可能双语律师事务所价格高一些,毕竟人家是双语嘛(请注意如果家里人没有英文够好的宝宝们,非常建议找华人律师因为要阅读的文件太多了)。

选好律师后邮件instruct,告知律师是哪家房产中介然后告知房产中介用了哪家律师事务所,中介和律师也会相互沟通的。中介会将房产广告贴上sold stc(subject to contract),表示已出offer,基本就是暂时下架到交换合同。

先按揭还是先律师

有些律师事务所是no completion no fee,如果是那最好,英国买房耗时长,没等到completion都不算买好了,卖房是可以接受更高offer的,但是通常反悔的买方偏多,比如资金证明,按揭出问题等等。如果不是no completion no fee,通常律师会让你们在做id identification的时候交一部分钱的,这部分钱到最后哪怕complete不成也不会退的,这也合理毕竟人家律师的时间也是有成本的啦。

律师报价通常都是根据房价高低成正比,通常800-2500英镑不等,如果更贵就超出我的经历范围,我们大概是从资金一般般,希望有更多节约的角度出发。所有邮件指定律师之后, 就去选定的银行或者builiding society按揭。如果预约柜台的时间不够快就直接在网上提交申请。通常7-14个工作日mortgage的申请结果就会下来。申请有个回执邮件可以查看申请进度。 现在只稍微提一下持有配偶签证的夫妻买房,通常双方有工作,几乎贷款都没什么问题,银行贷款金额大概是你俩工资加起来之和的4倍。双方只需要护照,3个月的工资单,地址证明,首付证明等。等按揭下来当天银行会给夫妻俩都发信息。

收到按揭下来了就赶紧预约律师见面交钱(或者之前可以先给律师发他们需要搜集的材料比如护照,地址证明,首付资金来源等等,等到按揭下来再交律师费用的第一笔通常是律师费用的25%)。接下来就离completion不远啦。 

银行和律所的survey是同一个survey吗

银行和律所都会有一个survey,是同一个吗?不是!银行审理按揭申请前会对你要买的房子进行valuation survey-房产价值评估,所以这里会有一笔费用,200-400多英镑具体不记得了,付好钱给银行,他们便开始审理按揭申请。

而律所那边的需要做的是property survey-物业调查,对房屋所有结构水电煤,official drainage and water report, private coal mining, regulated local authority 等律师会把report发给你,然后告知房屋是否有问题,没有的话go ahead,有的话则律师会邮件通知,可以选择律师代替沟通,或者自己与中介沟通让中介与业主沟通。然后通常有问题业主会承担修理或者替换费用。

大家一定记得让业主必须拿出electrical certificate and gas safety certificate(如果有gas),如果没有提供就让业主补交。这些细节律师都统统帮你解决好,包括细致到已扩建阳光房是否需要planning permission or building regulation approval等等,所有一切交给律师。跟着律师的步骤走。

等这些都弄好了,律师就会建议说快接近completion了可以定个日子来律师办公室签署一些completion document. 

joint tenancy还是tenancy in common

律师在completion document签署日之前,就会问到你们将以何种方式拥有这套房子,joint tenancy是一种联名共有制,双方拥有这套房子的所有权,但是没有明确划分占额比率,而没有在双方都同意的情况下,房子的产权是不可以自由转让给其他人的。如果其中一方去世,其所占有的房产权自动转移到另一半的名下。夫妻通常选择这种共有方式。

而tenancy in common则占比一目了然,各自的占比都会清晰的分开,比如一方占比40%,另一方则占比60%。而且任意一方可以任意支配自己的产权, 不受另一方的制约。其中一方去世后,其所支配的房产份额由继承人继承不会自动转到另一方。这种形式在好朋友,兄弟或者世界杯足球买球软件的合作伙伴上比较常用。但是有些夫妻也采用这种形式。

在和房产中介律师见面签署的时候,律师会再次confirm房产拥有的形式。然后签署好document之后;律师便会和你们商量一个complete date哪一天交房。

交房前必须把房子首付,如果有就得去银行中止help to buy isa,将银行的盖章证件扫描给律师,律师会去把政府奖励的你们isa存款的25%的bonus申请下来,同时把银行的按揭放出来,房屋保险必须弄好发给律师,还有剩余的律师费用转给律师,通常是一周内的时间里就可以完成交房。

在拿钥匙之前顺便多提一句help to buy isa. 

help to buy isa是什么

有些宝宝会混淆help to buy isa以及help to buy,这是两个完全不同的概念。help to buy isa是自己建立一个isa存款账户,专门针对首次购房者,任意16岁以上在全球范围内没有房产的个人,这个项目到2019年11月30日中止,在此后将不再接受开此项目账户。存进去的钱可以获得25%的免税佣金。 这是针对个人的账户,所有买方中任何一方是first time buyer都可以建立这个账户,如果双方都是首次购房者那就可以开启各自开个isa账户。开启这个账户先存1000英镑然后立即存200英镑的存款,之后每个月都只能存200英镑并且要不可间断,存到1600英镑开始可以拿佣金。佣金每个账户3000英镑封顶。

所有help to buy isa奖励制度绝对是政府一项伟大的举措。鼓励年轻人存钱,并且奖励佣金帮助年轻人买房。看到这里不管你有没有准备好钱买房,在这个项目结束之前先给自己和另一半(如果双方都是first time buyer)直接在网上开启help to buy isa账户以备买房之需。 

最后就是所有的funds到账到律所,银行在将mortgage转给律师的时候有一笔转账费用在律所的账户上扣除的,律师会告知需要把这一笔小小的转账费用再补给他但是不会影响completion进程,差不多定的那天中午就可以拿到钥匙了。

而help to buy 也是政府补助首次购房者的政策,具体请参考我们的案例:我在英国用help-to-buy购买期房的经验分享:买房步骤 注意事项

这只是基于我的个人经验记录下来的心得,希望对大家有所帮助。密集看房花了快一个月,找律师花了一周,选银行花了2周,按揭申请花了3周,翻了一下邮件从make an offer到completion拿到钥匙前前后后整整三个月。所以呢,买房子着急不来的,尤其在英国。以上只是个人经验,若有遗漏或者与你不同的经历,欢迎留言补充,我们一起分享买房经验,一起在不同的经历中学到更多东西。

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作者写得很详细,辛苦了。