英国房屋扩建需要的planning permissio...

英国房屋扩建需要的planning permission,你了解多少? | 英国邦利-世界杯正规买球

在英国,说起planning permission,只要自己有房子的人都不会太陌生。planning permission也就是房子的规划许可,在英国,无论是建房,还是后期一些大型的改造,都是需要当地政府给予planning permission许可的。在需要planning的情况下,没有planning直接造,就跟违章建房没有什么区别。

而2019年到期的一个放宽关于扩建(extension) 的建筑规划许可(planning permission)的临时性条例,终于得到政府的批准,正式变成永久性的法律:独栋(detached),半独栋(semi-detached)以及联排(terraced)房型,在一定范围内都可以在自己房产的后方进行4米到8米的扩建(add an extension)而不需要申请完整的规划许可(full planning permission)。

什么是planning permission

根据政府世界杯足球买球软件官网的解释,在以下这几种情形下,房东需要申请planning permission: 

1. 在原有房产基础上,建造新的东西(build something new) 对房产作出重大改动,比如扩建(make a major change to your building, eg building an extension) 改变房产的实际用途(change the use of your building) 如果把上面这三条描述更细致一点,就是说在英国颁布的《1990年城乡规划法》中被评价为“development”的行为,都属于需要申请建筑规划许可的范畴。 

“development”包括:

  • 建筑工程(比如改变结构, 新建, 重建, 大部拆除); 
  • 土地、建筑的实际用途改变;
  • 工程作业(比如打地基);
  • 采矿作业;
  • 拆除重建(一套大房子拆掉造两个小的); 
  • 其它商用建筑行为

一般业主一般只会涉及到上面“development”里的第一条,即建筑工程。

并且“规划许可”本身也是一个比较笼统的概念,它的种类有很多种。 按大方向分,可以分为两类:

  • 完整的规划许可(full planning permission)
  • 纲要性的规划许可(outline planning application)

前者一次批过之后,做具体的建设就不需要再去找政府了审核。后者批过之后,在具体建筑中涉及到规划大纲中不包含的内容,则还需要再找政府确认。

建筑规划许可受到英国各个local authority的法律法规影响,规章非常庞大冗长,所以具体到所有种类,连政府世界杯足球买球软件官网都列不全…对于想做建筑规划的业主们当然更是一个巨大的挑战。

在一项调查报告中显示,英国受访的给自己房产做过扩建建设工程的业主(占所有业主的57%),其中有15%忘了当时有没有申请planning permission;20%的人在不知道是否过审的前提下扩建了自己的房子;14%的人压根就不知道有planning permission这个东西;另有9%的人知道要申请,但还是选择无视planning permission直接动手改造。主要是嫌麻烦,以及觉得申请这个要花钱。

事实上,无视planning permission将面临很高的法律风险。

一旦在自己房产上所动工程超出了当地政府的许可范围,被发现之后,轻则会被勒令恢复原状,严重的可能就要惹上不必要的官司了。所以大家如果要对房子做什么改造,强烈建议提前了解一下是否需要申请planning permission。 想当一个遵纪守法的好房东,其实也没那么难。也不是说非要在大量的法律文件中找到自己房产所在地政府的法律法规文件,再对照自己计划的建筑申请情况来制定申请计划。

扩建而不需要full planning permission的情况

上文也说到,planning permission这一项的具体规章制度非常庞大,而每年申请这个规划许可的私人业主数量又多,无疑就浪费了大量的行政资源。

之前,英国政府也有过一系列复杂的规定,可以让房屋拥有者在不申请full planning的情况下,对自己的房子进行一些基本的扩建。 不需要进行full planning而直接进行扩建的情况:(注意,以下条款只适用于扩建,不包含附属建筑。) 

1、在产权范围内,做扩建部分的地面面积(ground area),不得超过主建筑物总面积(total area)的1/2,比如一套独栋房产总面积是100平米,在土地产权范围内造扩建,则所有扩建部分的地面面积总和不得超过50平米。

2、扩建建筑的任何部分都不得高于原房产最高部分

3、扩建部分屋檐不得高于原房产屋檐

4、扩建部分建筑不得超出原有房产的面向马路的主立面或侧立面墙面

5、扩建部分建筑物如果距离地产边界不足2米,则高不得超过3米

6、除阳光房之外(conservatories),扩建建筑物和原房产需要材料接近,且外观也要近似

7、扩建部分如果在地产边界15米内且有其它建筑,则该扩建部分的上层玻璃应是不反射阳光的(obscure glazed);若窗户高度不高于该建筑底层地面1.7米则不准打开

8、如果侧面扩建,则高不得超过4米,宽不超过原房屋宽度的一半

9、如后方单层扩建 

  • 后方扩建部分长不得超过4米(独栋),联排,半独栋长不得超过3米
  • 扩建部分高不得超过4米
  • 扩建部分需距离产权边界3.5米以上 

10、如后方多层扩建(规矩更加严格)

  • 长度不超过3米 
  • 扩建部分需距离产权边界7米以上
  • 扩建部分屋顶的坡度和原房屋屋顶需要保持高度一致

11、如果房子在保护区、世界遗产地区或者国家公园里,则

  • 扩建部分外立面不得以石块、人造石、灰泥卵石涂层、底泥(render)、木料、塑料以及瓷砖覆盖
  • 扩建部分不得超过1层楼高或不得超过4米高
  • 扩建的任何部分不得超出原建筑的主立面或者侧立面

以上无须申请planning permission的情况只适用于扩建部分,所有附属建筑的规划都必须申请planning permission。且上述条款并不适用于国家保护级建筑。保护建筑不管内部和外部的改建,都需要去地方规划办公室另行申请。

在这些情况下,房主是可以直接不进行完整的planning就进行扩建的。但是很多人觉得,这还不够。于是从2013年开始,政府又出台了一项临时规定, 放宽了可以扩建的范围。 在这个规定之前,独栋的单层扩建只能往外扩建4米而不需要full planning。而半独栋,联排只能往外扩建3米。

2013年的这个规定,直接翻了一倍,放宽到了独栋单层扩建可以往外扩建8米而不需要full planning. 而半独栋,联排可以往外扩建6米而不需要full planning。虽然不再需要申请批准planning permission,业主们在动工做合法扩建之前,还是得通知当地council,随后当地council会以官方信件的形式告知到当地社区,哪里哪里要动工做扩建了。

如果在施工之前,抑或是施工过程中,遭到了当地居民强烈的投诉和反对意见,政府还是会叫停扩建工程,并进行重新审核。就是文章开头我们提到的部分。

就类似这样的扩建:

自从这项规定出台,就有11万英国业主从中受惠。不必提前制作符合政府标准的规划图纸,也不必长时间等待审批。如今变成了永久性条款之后当真是广受好评了。

毫无疑问,精简制度可以提高效率,很多想扩建又怕麻烦的房主们也可以放开手脚去扩建了。比如说家庭居住面积不够的,想有一个阳光房的,或者是小孩要有一个娱乐室的,都可以通过直接做扩建来实现。

2019年4月,在康沃尔郡(cornwall)就有一个新闻说,当地一个老爷爷在2008年的时候申请了一个permission,然后等了11年还没批下来,如今老爷爷都已经80了。虽然老爷爷申请的不是扩建许可,但足可见申请许可的不便之处。

更重要的是,扩建直接增加了房产的面积,视情况不同或多或少都会让房产增值。唯一需要注意的是别盖超了。独栋8米长,联排半独栋可以扩建6米长,并且只能单层扩建。

对于房主们来说,肯定算得上是一个好消息。

从临时正式转正

上面的这个临时条例, 原定的有效期只到2019年的5月30日。

按照原有的规定,所有按这个临时条例进行扩建的房子,都需要在这个日期之前扩建完工。 然而,在不少民众的呼吁下,英国政府作出决定, 把这一临时调整,正式改为永久生效的法律。

以后英格兰的居民,都可以永久的得益于这一政策啦。不过同时要注意的是,虽然这是国家的法律,但是其中依旧有各地的council可以不予执行的条款。 也就是说,在某些council里,哪怕符合上面提到的这些要求,依旧要在council申请planning。 这些每个council的政策都不一样,大家进行自己的扩建前,一定要咨询好本地的council哦。

分享

最新评论