英国的物业费(service charge),到底是怎...

英国的物业费(service charge),到底是怎么算的? | 英国邦利-世界杯正规买球

在英国,无论是租住或者租用住宅或商业房产,许多人可能都有听过物业费(service charge),甚至是还需要缴交这笔物业费。

而对于已经自己买房并且买的是leasehold(租赁产权)住宅的人来说(不明白leasehold产权的可以点击《freehold和leasehold 产权有什么区别》了解详情),对于“物业费”更是不会陌生。 

简单说,这个“物业费”一般是指支付给负责管理“房产”的人或者有关单位/公司的一笔费用,这笔费用可以用来维护、维修该建筑或小区的公共服务设施。

不久前,我们曾经处理过一则案件,该案件中的当事人是向地方政府承租一处商业店铺,当时在租约当中,就有要求当事人(也就是租客)必须向地方政府固定支付“物业费”。

这笔物业费并不是包含在房租里的,也就是说当事人除了必须定期缴交租金以外,还需要额外多交一笔物业费。

可是当时,一直都有交着“物业费”的当事人,可能并不是真的完全理解物业费的真正意义,所以认为物业费理所当然地包含了当事人店里的所有能源费用。

结果一直到最后突然收到来自能源公司大笔的账单,才突然意识到原来物业费的“服务”涵盖范围,并不是当事人所想象的那样……

从上述的例子,我们可以理解到,对于“物业费”其实很多人还是有存在不够理解的地方,甚至是还有许多其他衍生的疑问。

物业费究竟包含了什么“服务”?

一般来说,所谓的“物业费”(service charge)指的,就是负责维护有关建筑的那方(这也有可能是房东,例如上述例子中的地方政府),对于该建筑平常的一些维护(maintenance)所收取的费用。

这些费用包括对于建筑/小区的维护和维修、保险;在某些情况下,还包括提供集中供暖、电梯、搬运、大楼/小区前台或门卫、照明和公共区域清洁等等。这些费用通常还包括管理的费用。

需要指出的是,一般而言“物业费”所包含的这些林林总总的“服务”,主要指的还是针对“公共区域”的,比如说大楼住户共用的电梯、楼梯、大厅、照明设备,甚至健身房和泳池等等;物业费一般不包括那些单一住户自己家中的维修和维护问题。 

物业费该由房东,还是租客来缴交?

基本来说,如果“物业费”需要被额外收取而不包含在房租里面的话,房东需要在一开始的租约合同内容中表明清楚,该费用是由租客来承担的;同时其他有关物业费的详细信息,也都应该在合同里面写清楚。 

否则如果没有表明清楚的话,这个费用一般是需要由房东那方来承担的。

如果租客那方认为物业费太高或抱有疑问的话,签约前一定要直接向房东那方反映和询问,如果有需要协助的话,也建议尽早咨询自己的律师,不要随便就签下租约。

因为一旦签下了,就代表当事人已经同意租约中的相关条款。

如果之后才反悔或意识到自己签下的合同内容是不对的,反而会引起后续的很多麻烦、甚至是违约的后果等等。

对于买下leasehold(租赁产权)住宅的当事人(leaseholder)来说呢?

对于这类当事人(leaseholder)来说,一般都是当事人必须负责支付“物业费”的。

leasehold(租赁产权)指的是购房者买到的是房子本身,比如说位于一栋大楼中第10楼的一套一居室公寓,但是该房产所在的“土地”是归该地的“地主”所有,所以购房者一般需要向地主缴交地租(ground rent),就好像向地主租用了该“土地”的意思。 

该地的地主通常会以需要维持公共区域和设备等为由,向购房者收取“物业费”。)

leaseholder(租赁产权持有人)一般可以在自己的lease(年期)上,找到和物业费相关的详细内容;而当事人作为缴交的人有资格要求:

1. 查看物业费的价格是如何得来的,都是被花费在哪些方面;

2. 对于上述第1点的内容,要求对方提供相关文件辅以证明,例如相关花费的收据。

如果对方不愿意按照上述两点要求来提供相应资料和证据的话,那么就是违反法律的行为,因为英国法律要求地主/大房东是有义务把这些信息提供给当事人(leaseholder)的。

地主/大房东能随意订定“物业费”吗?

虽然说,可能会有一些较旧的lease(年期)上,会注明“固定”的一笔物业费,也就是金额基本不变,每年要付的金额是一致的。

但是现在许多的“物业费”,都是根据实际或者事先预估所需要的维修服务等成本来计算,然后算出一个费用;因此随着通货膨胀和成本的增加,这些费用有可能会每年不同的。

地主/大房东一般有权根据实际情况来收取不同的物业费。

但是这并不代表地主/大房东可以随意开出高价。 

因为地主/大房东是必须要在lease(年期)上写清楚他/她在未来一年会在维修/维护等服务上支出多少,并以此为基础去收取物业费的。

而且大多数lease也都会要求地主/大房东在年末时提供一份有关他/她每年实际花费的年终报表,让当事人过目。

有些lease更会要求该报表要先由会计师或其他专业人士审计或认证。 

如果年终报表显示地主/大房东在维修/维护等服务的支出上,超过了原本估计的数额,那lease通常会允许他/她通过“结余费用”(balancing charge),向当事人收回差额。

但如果地主/大房东所花的钱少于原本估计的数额,lease也可以规定要把当事人多付了的款项,累积到下一个年度的物业费里面。

或者,把那些剩余的款项,自动归还给当事人,又或者会转移到“储备基金”(reserve fund)里。

储备基金(reserve fund)的意思是指,有一些lease会允许地主/大房东要求通过收取物业费,去建立一项基金,用来支付未来更大规模的工程,比如是要重新粉刷、装修整栋大楼或更换窗框。

也就是说,当工程在未来真的有需要进行时,当事人就不用面临庞大的一次性账单,该工程的费用就能在这个“储备基金”里扣除。 

需要指出的是,如果当事人认为物业费的金额是不合理的,认为地主/大房东是故意从中获利或者无理收取过多费用,当事人可以先向地主/大房东联系,要求对方出示相应的收据或报价。

甚至说该费用是为了进行什么工程的话,当事人也可以自己找专业人士过来估算,看看是否物业费的收取金额是合理的。

如果当事人向地主/大房东那方沟通无效,可以寻求公正的第三方仲裁,或者仍然达不成最终协议,则可以把问题带到法庭上请法官作出裁决。

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